Flächenverkleinerung objektiv bewerten: Umsatz je qm oder Deckungsbeitrag?

[soni]

Wir betreiben zwei ältere Filialen mit jeweils über 1200 qm Verkaufsfläche, deren Flächenproduktivität seit Jahren unter dem Regionsdurchschnitt liegt. Der Vermieter bietet an, eine Teilfläche abzutrennen und die Miete entsprechend zu senken. Im Controlling diskutieren wir, anhand welcher Kennzahlen wir den Effekt einer Verkleinerung objektiv bewerten sollen. Reicht der Umsatz je Quadratmeter oder müssen Rohertrag nach Sortimentsmix, Personalkosten je Stunde und Frequenz berücksichtigt werden? Wie lassen sich Sortimentskürzungen und Randeffekte aus Umbauwochen sauber bereinigen? Gibt es bewährte Schwellenwerte, ab wann sich eine kleinere Fläche trotz großer Fixkosten rechnet?

[staylor]

Umsatz je qm allein verzerrt, weil er Margenmix und Kosten ignoriert. Entscheidend ist der Deckungsbeitrag II je qm und je Filiale: Rohertrag abzüglich Flächenkosten inklusive Miete, Nebenkosten, Energie sowie direkt zurechenbarer Personalkosten je Anwesenheitsstunde. Ergänze Frequenz, Conversion Rate und Durchschnittsbon, um Mengen- von Preiseffekten zu trennen. Im Data Warehouse lege eine saubere Kennzahldefinition mit Filialfläche als Slowly Changing Dimension an und flagge Umbauwochen, Feiertagsverschiebungen und Sortimentswechsel in der Kalenderdimension. Bereinige über einen Vorher-Nachher-Vergleich identischer Warengruppen und normalisiere mit einer Kontrollgruppe ähnlicher Filialen, zum Beispiel per SQL-Filter WHERE umbau_flag = 0 und Join auf Vergleichscluster. Als Entscheidungsgröße für die Maßnahme rechnet sich die Verkleinerung, wenn der entfallende Rohertrag des Randsortiments kleiner ist als eingesparte Miete plus Personalkosten plus vermiedene Abschreibung, bei gleichzeitig stabilem Deckungsbeitrag II der Kernfläche.